Что делать с ипотекой в кризис?

Несколько способов борьбы с форс-мажором.

Плохо быть должником в кризис. Доходы падают, жизнь дорожает. А хуже всего в кризис, пожалуй, быть должником по ипотеке. Суммы ежемесячных выплат по жилищным кредитам наиболее велики, а метод воздействия на злостных должников исключительно эффективен — забрать в счет долга заложенное жилье. Как быть сегодня ипотечному заемщику, которому по той или иной причине стало не по карману гасить кредит?

Проблемы с погашением ипотечного кредита возникают по разным причинам. Денег на банк не хватает, если вы потеряли работу, или на работе вам сильно урезали зарплату. Но даже если ваши доходы не снижались, бремя кредита может стать непосильным потому, что вы брали его в иностранной валюте — долларах или евро, а зарплату получаете в рублях, соответственно, размер платежа вырос чуть ли не вдвое. Самый печальный вариант, когда и кредит в валюте, и работы не стало.

Тем не менее, в ситуации, когда вам стало нечем платить за ипотеку, первое и самое главное — не впадать в панику. Что бы вам ни говорили в банке, чем бы ни грозили, кому бы ни обещали продать ваш долг, знайте: изъятие и реализация заложенного по ипотеке жилья в счет погашения долга — процедура непростая, долгая, и лишить вас квартиры или дома будет нелегко.

Кроме того, как бы плохи ни были ваши дела, вполне возможно, что проблему долга по ипотеке можно решить с минимальными потерями. И даже существует шанс уберечь купленное в кредит жилье.

Существует три варианта решения проблемы «повисшего» долга по ипотечному кредиту. Простой — договориться с банком, сложный — воспользоваться государственной поддержкой, и грустный — согласиться на продажу заложенного жилья.

Как договориться с банком?

Простой способ подходит тому, кто уверен, что тем или иным образом повысит свою платежеспособность до необходимого уровня самое большее, за полгода. Надо убедить банк в том, что ваши трудности носят краткосрочный характер, и договариваться об отсрочке или рассрочке платежей по кредиту, которую называют реструктуризацией.

Сегодня почти все банки сами предлагают заемщикам реструктуризировать долги. Схемы бывают разные. Вам могут предложить на протяжении определенного срока вносить в счет погашения кредита посильную сумму, а накопившийся долг выплатить позднее. После окончания льготного периода вам придется либо выплачивать больший взнос, чем раньше, либо растянуть выплату долга по кредиту на более продолжительное время, чем было рассчитано вначале. Льготный период в большинстве банков составляет от полугода до года.

В некоторых банках ипотечного заемщика, испытывающего финансовые трудности, могут на какое-то время полностью освободить от выплат по кредиту. Но не бесплатно. Банк выдаст вам еще один, стабилизационный кредит, за счет которого будет гаситься долг по ипотеке. Этот кредит тоже придется отдавать. Если дополнительный кредит берется на срок больше года, наверняка понадобится предоставить банку в залог какое-нибудь ценное имущество — недвижимость или транспортное средство.

Очень важно прийти в банк с просьбой о реструктуризации, пока у вас не накопилось большой задолженности. Будет сложно рассчитывать на успех, если вы не платили по кредиту больше трех месяцев. А лучше всего отправляться на переговоры, имея просрочку максимум в один месяц. Это покажет, что вы ответственно относитесь к своим обязательствам перед банком, и не пытаетесь убежать от проблем.

Как получить поддержку от государства?

На государственном уровне оказанием помощи ипотечным заемщикам, не имеющим возможности продолжать гасить свой долг перед банком, ведает специально созданная организация — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). АРИЖК предлагает поддержку заемщикам, бравшим ипотеку в рублях, или в иностранной валюте, как приобретавшим готовое и строящееся жилье, так и заложившем жилье для получения нецелевого кредита. Главное, чтобы кредит был получен вами до 1 декабря 2008 года.

Именно в АРИЖК родилась схема реструктуризации, которую сейчас используют и многие банки: несостоятельному должнику выдается стабилизационный заем, равный его сумме платежей по ипотеке сроком до одного года. Впрочем, заемщику необязательно просить заем именно на 12 месяцев, можно выбрать и меньший срок.

Немаловажно для заемщика, что сумма займа рассчитывается с учетом просроченной задолженности, штрафов и пеней. Соответственно, если вы обратитесь за помощью, имея долг по ипотеке за три месяца, вам предоставят сумму, которая покроет не только 12 ежемесячных платежей по кредиту, но и просроченный долг с пенями и штрафами. Более того, стабилизационный заем, при необходимости, включает в себя расходы на ипотечное страхование.

Однако если помощь АРИЖК позволяет на год забыть об ипотечных выплатах банку, то стабилизационный заем надо будет начинать гасить уже через месяц после того, как за вас произведут первый платеж по кредиту. Но, поскольку за помощью в АРИЖК обращаются люди, испытывающие серьезные трудности с деньгами, размер платежа на период оказания помощи рассчитывается с учетом ваших реальных финансовых возможностей. Поэтому сумма ежемесячного платежа в счет погашения стабилизационного займа может быть совсем небольшой, например, 1000 рублей.

Поскольку государство берется помогать ипотечным заемщикам максимум в течение года, по окончании этого срока надо будет начинать снова платить за ипотеку самостоятельно, и одновременно, возвращать долг АИЖК. Стабилизационный заем надо вернуть не позже того момента, как закончится срок погашения ипотечного кредита. Процентная ставка по стабилизационному займу для погашения долга по рублевым кредитам не может превышать ставки по вашему ипотечному кредиту. Значит если вы брали кредит под 12% годовых, то и АРИЖК выдаст вам заем под те же 12% годовых. По займам, которые выдаются для погашения валютных ипотечных кредитов, процентная ставка установлена в размере ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на момент выдачи займа. После окончания льготного периода размер совокупного платежа по старому и новому займам, по сравнению с прежним платежом по ипотеке, в среднем увеличивается на 10–15%, не так уж и намного.

Выглядит это следующим образом. Вы обращаетесь за помощью в АРИЖК, и либо в одном из уполномоченных банков, либо прямо у кредитора вам открывают счет, с которого на протяжении года ежемесячно перечисляют сумму, необходимую для оплаты взноса по ипотеке, установленного кредитным договором.

Кому поможет АРИЖК?

Как известно, государство помогает не всем подряд, а только тем, кого считает социально незащищенным. Хотя ипотечный заемщик, по определению, человек с достатком, АРИЖК тоже оказывает поддержку только тем, кто без нее окажется попросту бездомным. Поэтому главное условие для получения помощи от АРИЖК заключается в том, что жилье, купленное вами по ипотеке или заложенное в обеспечение исполнения обязательств по ипотечному кредиту, для вас единственно возможное место проживания.

Существуют ограничения по доходу, который не должен превышать определенного минимума на каждого члена семьи. Уровень доходов придется доказывать документально. У претендента на стабилизационный заем не должно быть никаких средств в банках, а также никаких ценных бумаг или паев, рыночная стоимость которых позволяет исполнить текущие обязательства по ипотечному кредиту в течение 12 месяцев. Даже наличие автомобиля стоимостью больше 350 тыс. рублей будет считаться непозволительной роскошью для нуждающегося заемщика.

Некоторые ограничения связаны и с жильем, которое заложено по ипотеке. Площадь квартиры должна составлять не более 50 кв. метров для одного человека, не более чем по 35 кв. метров для семьи из двух человек, для семьи из трех человек и больше — максимум по 30 кв. метров на человека. Владельцам коттеджей, купленным по ипотеке. позволяется иметь жилплощадь побольше: до 70 кв. метров для одного человека, по 60 кв. метров семье из двух человек и по 50 кв. метров на трех человек

и более. при этом стоимость 1 квадратного метра жилья не должна более чем на 50% превышать среднюю рыночную стоимость квадратного метра жилья в данном регионе, так как государство не считает уместным протягивать руку помощи владельцам элитного жилья.

Последнее существенное условие предоставление поддержки от государства — непогашенная просрочка по ипотечному кредиту, возникшая до периода снижения ваших доходов, не должна превышать 90 дней.

Впрочем, АРИЖК, при выявлении незначительных отклонений от соответствия заемщика или заложенного жилья установленным требованиям, вправе принимать решение о реструктуризации ипотечного кредита (займа).

Как сделать валютный кредит рублевым?

Рывок вверх курса доллара и евро по отношению к рублю минувшей зимой напугал многих заемщиков, в свое время польстившихся на низкие ставки по валютным кредитам. Платежи по ним за несколько месяцев в пересчете на российские деньги выросли примерно на 40%. Даже тем, кто пережил кризис без потерь в доходах, платить за ипотеку стало накладно. К тому же рост американской и европейской валюты по отношению к рублю может возобновиться вновь.

Как только стало ясно, что с возвратом валютных кредитов могут возникнуть проблемы, практически все банки очень быстро разработали программы конвертации валютных кредитов в рублевые. Так что, при желании, валюту кредита поменять можно. В то же время, эта процедура настолько сложна и накладна для заемщика, что воспользоваться ею решают немногие.

Смена валюты кредита происходит путем его рефинансирования. Это означает, что вам выдают новый кредит, который автоматически используется для погашения уже имеющегося у вас. И вот этот новый кредит выдают в рублях.

Что при этом получается? Сумма задолженности по кредиту конвертируется по действующему курсу обмена иностранной валюты на рубли. Если ваша задолженность составляет $100 тыс. в рублях она будет равна примерно 3 млн. рублей. Продолжая гасить кредит в долларах, вы могли бы рассчитывать на снижение удельного веса задолженности по кредиту в рублях, а при смене валюты на это рассчитывать уже не приходится. Вам придется выплатить банку разницу, на которую доллар уже вырос по отношению к рублю со всей суммы задолженности по кредиту.

Другой неприятный момент заключается в том, что прежние условия кредитования меняются на новые, действующие на момент оформления рефинансирования. В частности, процентные ставки по ипотеке будут установлены по действующим тарифам. Сегодня эти ставки очень высоки, примерно 18,5–21%. В результате, меняя иностранную валюту кредита на отечественную, вы ограждаете себя от риска увеличения удельного веса платежа в рублях из-за смены курсовой разницы, но при этом ваш платеж все равно становится больше из-за роста процентов по кредиту.

Увеличение ежемесячного платежа по ипотеке из-за роста курса иностранной валюты и повышения процентной ставки по кредиту в результате рефинансирования можно компенсировать за счет другой возможности, присущей рефинансированию. Оно позволяет продлить срок погашения кредита. Благодаря этому размер ежемесячного платежа можно уменьшать до оптимальной для вас величины. Скажем, вам осталось платить по кредиту 10 лет, банк удлиняет срок погашения до 15 лет, ежемесячный платеж уменьшается до посильной суммы.

Повышение процентной ставки — далеко не единственная неприятность, свойственная рефинансированию. Самая большая проблема связана с первоначальным взносом за жилье. Его величина должна соответствовать действующим на текущий момент требованиям банка. Сегодня это минимум 30%. Значит, чтобы сменить валюту кредита, у вас уже должно быть погашено не менее 30% от стоимости жилья или же придется досрочно внести сумму, недостающую до требуемого уровня.

И это еще не все. Как известно, величина кредита зависит от стоимости залога. Сегодня цены на жилье снизились, в некоторых городах на 30–40%. Поскольку для рефинансирования ипотеки вам придется заново оценить жилье, играющее роль залога, может оказаться, что его стоимость значительно ниже той суммы, которая нужна для погашения остатка задолженности по имеющемуся кредиту. Тогда вам тоже придется искать деньги на выплату разницы между суммой старого и нового кредита.

Как правило, для рефинансирования кредита. вам придется снова подтверждать свою платежеспособность уже применительно к размеру пересчитанного ежемесячного платежа по кредиту. Новый кредит не выдадут, если у вас будет задолженность по старому. Впрочем, если вы все-таки решитесь на конвертацию, у вас вообще не должно быть финансовых проблем, потому что расходы на эту процедуре составят многие тысячи рублей. Вам придется заново оценивать и страховать залог, заплатить за его перерегистрацию, не говоря уже о комиссии за выдачу нового ипотечного кредита, которая составляет внушительную сумму.

Кроме того, если вы получали имущественный налоговый вычет на сумму процентов по ипотечному кредиту, после рефинансирования вы этой льготы лишитесь, поскольку формально кредит будет погашен. А налоговый вычет можно получить лишь один раз в жизни.

Учитывая обилие проблем и расходов, связанных с конвертацией валютных ипотечных кредитов в рублевые, надо тщательно просчитать все возможные плюсы и минусы. Иначе эта процедура вместо выгоды принесет вам сплошные убытки.

По мнению специалистов, конвертация принесет пользу, если вы брали кредит недавно под сравнительно высокие ставки — от 15% годовых в валюте, а также в том случае, если вы планируете рассчитаться по кредиту в короткие сроки, не превышающие пяти лет.

Два выхода из безвыходной ситуации

В жизни бывает всякое, и финансовые проблемы некоторых ипотечных заемщиков могут оказаться настолько серьезными, что им не помогут ни реструктуризация кредита в банке, ни поддержка государства. В такой ситуации остается только одно — продавать заложенное жилье и за счет вырученных средств гасить долг по кредиту.

Тут возможны два варианта: заемщик либо соглашается продать свое жилье, либо отказывается это сделать и банк вынужден обращаться в суд, чтобы наложить арест на заложенное имущество, которое затем будет реализовано судебными приставами.

Банки предпочитают, чтобы заемщики соглашались продать залог по доброй воле. В этом случае есть надежда выручить за жилье более или менее нормальные деньги, так как реализацией занимается заемщик или банк. Оба они заинтересованы в том, чтобы выручить за жилье побольше. Для банка важно, чтобы денег от продажи залога хватило на погашение остатка долга по кредиту, у заемщика появляется шанс на то, что после расчета с банком ему тоже что-то перепадет. А с торгов зачастую жилье реализуют по ценам, смехотворным даже для нынешнего низкого спроса.

Поэтому, если вы не видите для себя никаких перспектив погасить ипотечный кредит, будет разумно договориться с банком о том, что для погашения кредита вы готовы продать залог. И тянуть с этим не стоит — чем дольше вы будете откладывать неприятное дело, тем больше вырастет ваш долг перед банком, поскольку будут расти штрафы и пени за просрочку платежей. Если вы соглашаетесь на продажу залога, банк, как правило, замораживает начисление процентов и штрафных санкций по вашему долгу. Договоренность об этом нужно обязательно зафиксировать в документе, устным обещаниям в этой ситуации верить не стоит.

Бессмысленное сопротивление приводит к прямо противоположным результатам: проценты по кредиту, пени и штрафы начисляются до момента, когда суд признает вас несостоятельным должником. Так что нежелание договариваться с банком обойдется в кругленькую сумму.

Самым неразумным будет надеяться, что все как-нибудь само собой рассосется. Не стоит рассчитывать, что банк забудет про вас и ваш долг. Сегодня процедура реализации залога в счет погашения долга по кредиту становится все более обыденным явлением и для банков, и для судов. Страусиная политика только усложнит ваше положение, и, в конечном итоге, на разрешение проблемы с ипотекой гораздо придется потратить куда больше денег и нервов, чем потребует разумный компромисс между вами и банком.

Источник: ipocredit.ru

Категория: Ипотека

Похожие статьи: