Что такое ипотека в силу закона

4. Ипотека в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости указано, что Покупатель производит оплату после перехода права собственности на недвижимость к Покупателю, то согласно п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности.

Если стороны договора купли продажи объекта недвижимости не заинтересованы в регистрации ипотеки в силу закона, в договоре купли продажи здания или договоре купли продажи помещения можно прописать, например, так «Стороны договорились, что в отношении Помещения залог в силу закона, согласно п. 5 ст. 488 Гражданского Кодекса Российской Федерации, не возникает».

5. Обременения объектов недвижимости. Если объект недвижимости обременен правами третьих лиц (аренда, ипотека, сервитуты и др.), то все обременения нужно обязательно указать в договоре купли-продажи недвижимости. Уведомление, направленное Покупателю с перечнем обременений (как можно сделать в случае ипотеки объекта недвижимости – ст. 12 Закона об ипотеке) здесь не подойдет (законодатель не предусмотрел такой возможности в отношении договора купли-продажи).

Прописать в Договоре это можно, например, так: «Указанное в п. 1.1. Договора купли продажи недвижимости здание имеет следующие обременения:

- Аренда, номер регистрации №77-77-02/002/2010-117 от 01 апреля 2010 г. срок: с 05.03.2009 до 11.05.2016, арендатор: Общество с ограниченной ответственностью «Квартал плюс».

- Ипотека, номер регистрации №77-77-02/002/2010-096 от 01 февраля 20010 г. срок исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой – до 01.05.2019, залогодержатель: АКБ «КРЕДИТНЫЙ» (ОАО).»

Если арендаторов много и покупатель заведомо согласен купить объект с любыми обременениями, то в договоре купли-продажи недвижимости можно прописать, например, так: «Покупатель выражает свое согласие принять Здание, обремененное любыми правами третьих лиц, при условии наличия каких-либо обременений (включая ипотеку, аренду, сервитуты и др.).»

Указывать обременения нужно в силу cт. 460 ГК РФ, согласно которой товар (объект недвижимости) Продавец обязан передать Покупателю свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять недвижимость с обременениями.

6. Порядок подачи сторонами договора документов в регистрирующий орган. Порядок уплаты государственной пошлины.

Подать заявления в регистрирующий орган должны обе стороны. Обязанность по государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя можно возложить на любую из сторон договора. В этом случае одна из сторон вместе с комплектом необходимых для регистрации документов предоставляет другой стороне нотариально удостоверенную доверенность с полномочиями по регистрации права собственности (перехода права собственности).

Если обязанность подать документы на регистрацию будет возложена на Продавца в договоре можно прописать, например, так: «Обязанность по совершению действий, направленных на регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение от Продавца к Покупателю лежит на Продавце. Покупатель обязан предоставить Продавцу в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора комплект документов, необходимый для государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области перехода прав собственности на нежилое помещение». Если на момент подписания договора купли-продажи не известно, какая сторона договора будет подавать документы в регистрирующий орган, можно прописать, например, так: «Стороны совместно осуществляют действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Нежилое помещение на имя Покупателя в Управлении Росреестра по Московской области. Стороны обязуются

подать необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение на имя Покупателя не позднее 10 (Десяти) рабочих дней с момента подписания настоящего договора. В случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, виновная сторона возмещает другой стороне убытки, вызванные задержкой государственной регистрации перехода прав собственности на нежилое помещение.».

7. Ответственность сторон. Если по результатам проведенного Дью Дилижанс объекта недвижимости (подробнее здесь) Покупатель полагает, что существует риск признания сделки недействительной, можно прописать в договоре купли продажи здания, например, так: «Если Покупатель в течение 5 (лет) с даты государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение от Продавца к Покупателю лишится возможности осуществлять свое право собственности на нежилое помещение на основании судебного решения по основаниям, которые возникли до подписания настоящего договора, Продавец обязан возместить убытки Покупателя, связанные с приобретением нежилого помещения в течение 20 (Двадцати) дней с момента его уведомления, если не предоставит документального подтверждения, что Покупатель знал о наличии оснований повлекших признание права собственности Покупателя недействительным.».

8. Цена договора. Цена договора купли продажи объекта недвижимости может быть указана в любой валюте, с указанием, что оплата осуществляется в рублях по курсу, например, ЦБ РФ на какую-либо дату согласно какого-либо графика оплаты. К примеру, можно прописать так: «По соглашению сторон цена нежилого помещения составляет 3 000 000,00 (Три миллиона долларов CШA), в том числе НДС 18% в размере 457 627,12 (Четыреста пятьдесят семь тысяч шестьсот двадцать семь долларов двенадцать центов США), которая подлежит оплате согласно следующего графика:

- 200 000,00 (Двести тысяч долларов CШA) – не позднее «15» марта 2012 года;

- 800 000,00 (Восемьсот тысяч долларов США) – в течение 10 (Десяти) рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю.

Оплата производится в рублях по официальному курсу Банка России на день списания денежных средств с расчетного счета Покупателя».

9. Уступка по договору. Согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ, право требования денежных средств по договору купли-продажи объекта недвижимости может быть передано продавцом другому лицу без согласия покупателя, если иное не предусмотрено законом или договором. Предусмотреть иное, к примеру, полный запрет на передачу любых прав и обязанностей по договору можно прописав в договоре купли-продажи объекта недвижимости следующее: «Ни одна из Сторон не в праве передавать, продавать, переуступать или отчуждать каким бы то ни было иным образом, формально или фактически свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам или иным образом обременять свои права и обязанности по настоящему Договору или в связи с его исполнением без предварительного письменного согласия на то другой стороны, оформленного в виде дополнительного соглашения к настоящему Договору. Только подписание дополнительного соглашения является надлежащим уведомлением другой Стороны о произошедшей замене Стороны в денежном обязательстве по настоящему Договору. Любое такое обременение или передача прав и обязанностей, совершенные без письменного предварительного согласия второй Стороны и оформления соответствующего дополнительного соглашения к настоящему договору, являются ничтожными. За нарушение данного условия Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты штрафа в размере уступленного права денежного требования.»

продолжение здесь: 1 2 3 4 5

Источник: www.regpractic.ru

Категория: Ипотека

Похожие статьи: