Как продать квартиру по ипотеке

как продать квартиру по ипотеке

Продать квартиру, приобретенную по ипотеке, довольно непросто, особенно если она на момент продажи еще находится в залоге у банка, т.е. кредит по ней не погашен.

Да и вообще, для оформления сделки по продаже владельцу придется основательно побегать по различным инстанциям и собрать много документов. Но, если вы все-таки рассматриваете данный вариант, как один из наиболее для себя подходящих, милости просим к нам на огонек.

Самые распространенные причины продажи квартиры по ипотеке

Когда обычно владельцы продают квартиры по ипотеке, которая еще не погашена? И зачем вообще владельцу продавать квартиру, которая, собственно, ему не принадлежит?

Вот три самые распространенные причины:

  1. острые финансовые затруднения;
  2. необходимость в расширении жилплощади;
  3. использование ипотеки в качестве инструмента накопления.

Острые финансовые затруднения

Пункт первый в вышеперечисленном списке является самым распространенным. Как правило, владельцы ипотечных квартир прибегают к продаже, когда в силу каких-либо обстоятельств они не в состоянии продолжать выплачивать кредит банку.

Ипотечный кредит дается на длительный период времени, за который с человеком может случиться множество форс-мажоров: потеря работы, проблемы со здоровьем, переезд в другой город или страну.

Но кредит то от этого никуда не денется, и, что бы ни случилось, заемщик обязан своевременно погашать банку долг согласно условиям договора. Вот именно в таких ситуациях заемщик, с целью спасти собственные средства, и прибегает к продаже квартиры по ипотеке, дабы новый владелец продолжал погашать оставшуюся задолженность.

Необходимость в расширении жилплощади

Продать квартиру, которая еще в полной мере не принадлежит заемщику, могут вынудить и некоторые семейные обстоятельства. Например, рождение ребенка вынуждает семью задуматься о более просторной жилплощади. В данной ситуации вполне естественным будет осуществить продажу однокомнатной ипотечной квартиры, а на высвободившиеся средства приобрести двухкомнатную, или даже трехкомнатную квартиру, опять же, по ипотеке.

Подобное решение является более чем оправданным, так как заемщик, регулярно погашая выплаты по ипотеке, через определенный период времени формирует довольно весомый денежный резерв, которого вполне может хватить на погашение первого взноса за более просторную жилплощадь.

Использование ипотеки в качестве инструмента накопления

Если же на момент приобретения квартиры она находилась в начальной стадии строительства, то стоимость ее по мере завершения строительства будет расти. Таким образом, если продать уже достроенную квартиру, покупатель вполне сможет погасить невыплаченный долг по кредиту банку, а оставшуюся сумму передать продавцу квартиры.

Этот наглядный пример демонстрирует, каким образом помимо инструмента для улучшения жилищных условий, ипотека может служить инструментом для накопления капитала.

Как банк относится к продаже ипотечной квартиры?

Естественно, для банка невыгодна продажа ипотечной квартиры и досрочное погашение долга, так как тогда он потеряет часть прибыли, то есть – проценты. Кроме того, никто не даст банку гарантию, что новый заемщик жилья будет более кредитоспособным.

Сама возможность продажи ипотечной квартиры, как правило, прописывается в договоре кредитования, равно как и возможность досрочного погашения задолженности.

На какие уступки заемщику может пойти банк?

  • разрешит переоформить договор на третье лицо;
  • выдвинет требование на получение определенного процента с продажи квартиры (в среднем, около 1% от общей суммы кредита).

Кстати, последний пункт является не совсем законным, и заемщик вполне может оспорить его в судебном порядке.

В любом случае, потенциальному продавцу необходимо подготовиться к тому, что банк будет вставлять ему палки в колеса, осложнив сделку условиями ипотечного договора. В свою очередь, довольно непростые условия продажи отпугнут множество покупателей. Это же приведет к тому, что продавцу, скорее всего, придется снижать стоимость продажи квартиры.

Как продавцу полюбовно договориться с банком?

Как это ни парадоксально звучит, самым правильным решением будет убедить банк в своей финансовой несостоятельности и невозможности в дальнейшем погашать задолженность по кредиту.

В данной ситуации банк сам будет заинтересован в том, чтобы на место некредитоспособного заемщика пришел такой, который будет вовремя гасить задолженность и приносить прибыль.

Способы продажи ипотечной квартиры

Ипотечный кредит может быть оформлен как жилье, предлагаемое вторичным рынком, так и на квартиру из новостроя, находящегося в самой начальной стадии строительства. Для приобретения квартиры вторичного рынка ипотеку оформить довольно просто, как, собственно, впоследствии и продать недвижимость.

Приобретение квартиры в новострое по ипотеке также определенных трудностей не вызывает, а вот с продажей дела обстоят намного труднее, так как по сути, квартиры еще не существует, но она уже обременена залогом.

Тем не менее, продажа строящейся недвижимости может быть для покупателя очень выгодна, особенно если все квартиры подобного формата уже распроданы.

И для первого, и для второго варианта существует два основных способа продажи:

  1. полное погашение кредита;
  2. смена заемщика.

Полное погашение кредита

Самым простым вариантом продажи ипотечной квартиры является поиск платежеспособного покупателя, способного покрыть всю сумму задолженности.

Покупатель при этом вносит в банк платеж, покрывающий сумму долга, а банк, в свою очередь, оформляет все необходимые документы о снятии квартиры с ипотеки и вручает их продавцу.

С этого момента продавец может свободно проводить другие операции с недвижимостью, а именно:

  • оформить с покупателем договор купли-продажи (если речь идет о готовой квартире);
  • переоформить договор долевого участия с застройщиком (если жилье находится в стадии строительства).

Следует, однако, учесть, что если для продавца данный вариант продажи наиболее легкий и выгодный, для покупателя он связан с определенным финансовым риском.

Как правило, на оформление документов у банка уходит несколько месяцев после внесения на счет денежных средств. При этом покупатель после погашения задолженности по ипотеке продавца, никаких имущественных прав на квартиру не получает.

Кроме того, никто не исключает возможность того, что возникнут трудности со снятием залога или государственные органы откажутся регистрировать подобную сделку.

Самой распространенной практикой в подобных случаях является использование банковских ячеек и следующий порядок действий:

  • банк дает свое предварительное согласие на проведение сделки, не снимая при этом залог с квартиры;
  • сумма, которую покупатель вносит в банк, а также документы, необходимые для снятия квартиры с ипотеки, помещаются в банковскую ячейку (после подписания договора купли-продажи покупателем и продавцом);
  • в другую банковскую ячейку помещается сумма, положенная продавцу;
  • после погашения кредита покупатель может получить документы о снятии квартиры с ипотеки на руки. Продавец же свою часть средств получает при переоформлении прав собственности.

Некоторые банки вместо схемы с банковскими ячейками используют безотзывный аккредитив:

  • средства покупателя хранятся на специальном счете;
  • продавец может получить средства только после того, как банк удостоверится в наличии документов о смене прав собственности;
  • после получения документов банк со счета списывает необходимую сумму для погашения кредита, а остальную отдает продавцу.

Смена заемщика

Вторым способом продажи ипотечной квартиры является замена договора. Однако данная операция должна проходить только с согласия банка.

Покупатель при этом обязан взять на себя все обязательства продавца перед банком.

Если осуществляется продажа квартиры, находящейся на стадии строительства, банк может предложить покупателю взять кредит для погашения долга продавца. Однако данная схема может осуществляться только в том случае, если новостройка оформлена по договору долевого участия.

В данном случае продажа квартиры именуется переуступкой прав требования (по-другому – договор цессии), так как право собственности еще не на что оформлять.

При этом новый покупатель выплачивает кредит банку, поэтому получает все права на жилье. Как правило, крупные компании-застройщики идут своим клиентам навстречу, помогая им переоформить договор переуступки прав.

В свою очередь, продавец, реализующий жилье, находящееся в стадии строительства, должен предоставить банку разрешение застройщика на переоформление договора (ДДУ).

Разрешение подается вместе с заявлением о желании заключить договор цессии. На рассмотрение этих документов у банка уходит несколько дней.

Какие еще документы необходимы для заключения сделки?

С целью обезопасить себя от непредвиденных финансовых рисков и обеспечить законность продажи ипотечной квартиры, необходимо заручиться документальным подтверждением каждой проведенной операции:

  • письменное обращение к кредитору о начале процесса продажи недвижимости;
  • согласие банка на проведении сделки и документы, определяющие конечную сумму задолженности;
  • документальное соглашение с банком на продажу залогового имущества третьему лицу;
  • справка об отсутствии долговых обязательств покупателя квартиры перед банком.

Также все сделки, проводимые с недвижимостью: заключение договора купли-продажи, оформление договоренностей, снятие недвижимости с залога, обязательно должны проходить при участии Регистрационной палаты.

Источник: calculator-ipoteka.ru

Категория: Ипотека

Похожие статьи: