Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Как часто, приобретая в ипотеку жилье, мы задумываемся о том, что не сможем выплатить кредит или же нам потребуется переехать в другое место? Наверняка, не очень. А зря! Радость от обладания новой квартирой зачастую омрачается именно этим. Как быть в данном случае? Как продать квартиру, которая де факто принадлежит банку? Как избавиться от долговых обязательств и не потерять все?

На самом деле существует несколько способов продажи квартиры, находящейся в ипотеке, каждый из которых обладает своими достоинствами и недостатками. Рассмотрим наиболее популярные из них.

Продажа ипотечной квартиры собственными силами

В основном, собственники ипотечной квартиры при возникновении каких-либо проблем пытаются продать ее собственными силами. Однако принцип: «Хочешь, чтобы все вышло хорошо – сделай сам!» в данном случае не слишком то и работает. И это не удивительно. В первую очередь заемщику следует заручиться согласием банка на продажу квартиры. Затем – пересчитать имеющуюся задолженность и заключить с покупателем заверенное нотариально предварительное соглашение.

После этого заемщик должен будет дождаться, пока покупатель погасит имеющуюся задолженность перед банком.

И только после этого он сможет продать находящуюся в ипотеке (в том числе с двумя документами ) квартиру.

Как видим, в данном случае без свободного времени, крепких нервов и базовых знаний просто не обойтись.

Продажа квартиры в ипотеке при участии банка

Бывает и так, что по каким-либо причинам заемщик не может или не хочет заниматься продажей ипотечного жилья самостоятельно. В этом случае обязанности по продаже квартиры может взять на себя банк, являющийся кредитором. Каким образом это происходит?

Банк предоставляет собственную ячейку и делает заявку на регистрацию, а покупатель вносит требуемую для погашения кредита сумму в депозитарий банка. Разница между погашенной суммой и стоимостью квартиры кладется в другую ячейку, после чего заемщик, получив на руки закладную, продает квартиру, находящуюся в ипотеке на общих основаниях.

Как и в предыдущем случае и тут есть подводные камни. Перед оформлением сделки купли-продажи, в обязательном порядке следует убедиться в том, что сведения о погашении кредита переданы банком в регистрационную службу.

Продать квартиру купленную в ипотеку посредством перекредитования

Есть и еще один способ избавления от ипотечной квартиры, а именно – перекредитование. В этом случае речь идет о переоформлении кредита на нового заемщика. Делается это следующим образом.

Банк заключает договор с покупателем квартиры о переводе долга на него, а тот в свою очередь становится следующим собственником квартиры и, соответственно, должником

по кредиту.

При этом при переоформлении кредита в роли покупателя может выступить и другой банк. Таким образом, заемщик, нашедший банк с более приемлемыми для него условиями выплат и более низкими процентами, вполне может перевести ипотечный кредит непосредственно в него.

Естественно, означенные способы весьма выгодны заемщику, однако, вовсе не интересны банку, первоначально выдавшему кредит. Что происходит в данном случае?

Иногда банки, ни под какими предлогами, не разрешают продать квартиру в ипотеке, особено если квартира в ипотеке с материнским капиталом. иногда – отговаривают заемщика, а иногда – грозят ему штрафными санкциями.

Именно поэтому обозначенный вариант, в большинстве случаев, связан с существенной нервотрепкой.

Продажа ипотечной квартиры неофициально

Можно ли продать ипотечную квартиру, не ставя в известность банк? Некоторые заемщики делают и это. Как?

Схема достаточно проста и реализуется следующим образом. Заемщик находит покупателя, готового оказать помощь в досрочном погашении кредита, банк возвращает собственные деньги, покупатель получает квартиру, а заемщик избавляется от долга.

К плюсам данного способа можно отнести то, что квартира продается без оповещения банка, который просто получает принадлежащие ему деньги и даже не знает, что ипотечная квартира была продана, причем, возможно, и по более высокой цене.

Таким образом, заемщик не только избавляется от мешающего жить полноценной жизнью долга, но и получает некоторую прибыль.

К минусам означенного способа можно отнести то, что, во-первых, найти покупателя, готового оплатить имеющийся кредит достаточно сложно, а во-вторых, далеко не по всем ипотечным договорам можно погасить кредит досрочно без каких-либо штрафов и санкций.

Продажа ипотечной квартиры при помощи государства

Иногда помочь в выплате ипотеки может государство. Наглядным примером тому может послужить погашение задолженности при помощи материнского капитала. Естественно данный способ подходит не всем. Однако в случае если долг, оставшийся по ипотечному кредиту не слишком велик, а в семье заемщика имеются дети, он будет оптимальным.

Как избежать рисков?

Несмотря на то, что продажа квартиры в ипотеке вполне возможна, надеяться на то, что при возникновении непредвиденных обстоятельств, вопрос разрешиться сам собой, все-таки не стоит.

Обезопасить себя можно уже на стадии подписания договора. Каким образом?

Достаточно просто. Подписывая договор на ипотеку, внимательно изучите все имеющиеся в нем пункты и убедитесь, что при необходимости вы сможете воспользоваться услугой перекредитования или же продать приобретенную в ипотеку квартиру.

Только в таком случае вы сможете быть уверены в том, что не останетесь на улице без денег.

Источник: kredit-guide.ru

Категория: Ипотека

Похожие статьи: