Ипотека

как продать ипотечную квартиру

Четыре способа продать ипотечную квартиру

30 октября 2008

что выгоднее для заемщика

Уже набивший всем оскомину мировой финансовый кризис по-прежнему шагает по стране и рисует все новые и новые перспективы для владельцев, совладельцев и покупателей недвижимости, а также для брокерских компаний, кредитных организаций и их заемщиков. В связи с «новыми условиями жизни» многих участников рынка ипотечного кредитования, а точнее заемщиков, стал интересовать вопрос, как продать ипотечную квартиру и можно ли вообще осуществить подобную сделку? Уточним, что под «ипотечной квартирой» в данном случае понимается жилье, приобретенное с привлечением ипотечного кредита, обязательства по которому еще не выполнены.

Страна в кризисе

Как только в средствах массовой информации замелькали первые сообщения о том, что «американский кризис пришел в Россию», тут же последовала первая волна сокращений, увольнений и снижений заработных плат, особенно в тех сферах бизнеса, где люди так или иначе связаны с финансами, недвижимостью и строительством.

Статистика умалчивает о том, сколько из этих ныне безработных являются заемщиками по ипотечным кредитам, однако, по словам Дмитрия Шапочкина, заместителя начальника департамента продаж Городского ипотечного банка, их доля ничтожно мала. Но это не повод замалчивать проблему, когда она существует, тем более что, по словам Михаила Бусыгина, генерального директора ООО «Кредитория», основной причиной продажи ипотечных квартир является как раз таки «невозможность обслуживать кредит».

Сегодня вполне закономерны вопросы «Когда начнется массовая продажа ипотечных квартир?» и «Что будет, если цены на недвижимость подвернутся серьезной коррекции?»

По мнению Артема Костюшина, генерального директора ООО «СБС–Ипотека», ответить на эти вопросы может лишь тот, кто точно знает, по какому сценарию будет развиваться кризис в нашей стране. «На данный момент мы руководствуемся лишь слухами, – уточнил эксперт. – Цены на недвижимость не обвалились, а при незначительном их снижении массовой продажи ипотечных квартир не будет. Даже в случае серьезной коррекции цен, многие клиенты не смогут обслуживать ранее приобретенный ипотечный кредит, но и банки в свою очередь будут не в состоянии вернуть свои деньги от продажи недвижимости с аукциона ввиду ее низкой стоимости. Основное отличие нашего рынка в том, что доля ипотечных кредитов по сравнению с западными намного меньше и такого масштаба дефолта заемщиков ожидать не стоит».

Участь ее решена. Продаем

Несмотря на утешительные прогнозы экспертов, знать, какие существуют способы продать ипотечную квартиру, все-таки не помешает. По мнению Натальи Горбуновой, директора департамента развития бизнеса консалтинговой компании TWEED, существует всего четыре действующих варианта продажи.

Способ первый – самостоятельная продажа. Этот способ подразумевает полную прозрачность сделок и обязательное согласие банка-кредитора. «Как только получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту, нотариально заключается предварительное соглашение с покупателем, – пояснила эксперт. – Далее покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца, после получения банком денежных средств продавец получает на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ним задолженности. В указанный в предварительном договоре срок продавец регистрирует снятие обременения в регистрационной палате, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи». Очень важно понимать, что разница между суммой долга и ценой квартиры закладывается в ячейку с определенными условиями доступа –

при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи (или свидетельства о собственности на нового владельца), выписки и ЕГРП.

Способ второй – с участием банка. Второй вариант также абсолютно прозрачен и подразумевает не только согласие, но и прямое участие банка в сделке. «В процессе продажи банк сопровождает сделку, предоставляя свою ячейку, связываясь с регистрационной службой, – пояснила Наталья Горбунова. – Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в ячейку именно банка-кредитора, а разница между ценой продажи и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи». После всех этих манипуляций, банк передает уведомление о погашении кредита в регистрационную палату и передает закладную. Регистрация сделки и переход права собственности происходит так же, как и в первом случае.

Способ третий – продать кредит. Этот способ отличается предметом продажи. В данном случае продавец выставляет на рынок сам ипотечный кредит, а не недвижимость как таковую. Опять подразумевается согласие банка на сделку. «В этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит и происходит оформление кредита на него, – уточнила детали Наталья Горбунова. – Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя, который принимает обязательство погасить долг перед банком и право собственности на квартиру». В этом случае обремененная ипотечным кредитом квартира остается в залоге у банка. Стоит также отметить, что выкупить кредит может не только частное лицо, но и банк у банка. В народе это называется перекредитованием, а связано с тем, что несколько лет назад ставки по кредитам были много выше. По мнению эксперта, на перекредитование банки идут неохотно, так как не хотят терять клиента.

Способ четвертый – неофициальный. По неофициальным данным, есть еще один способ продать ипотечную квартиру – найти покупателя, готового погасить кредит досрочно. Однако и тут есть свои подводные камни: во-первых, такого трудно найти, а во-вторых, в этом случае договор по ипотеке должен разрешать досрочное погашение кредита без штрафных санкций. Преимущество такого способа только одно: банк может даже не узнать о сделке, он просто получит свои деньги.

Вполне закономерно, что не всякий покупатель захочет обременять себя такими тонкостями и деталями, а значит, продавцу придется как-то его стимулировать. Это может быть более низкая цена или индивидуально привлекательный объект недвижимости – вариантов много. Однако если вам придется продавать ипотечную квартиру, просчитайте все мелочи заранее, чтобы не остаться в нулях или даже в минусе. Ведь каждому понятно, что выиграть на такой сделке могут только те, кто покупал жилье по невысоким ценам, а кредит брал не очень большой. Один такой пример из своей практики привел руководитель отдела жилой и загородной недвижимости агентства Century 21 Street Realty Дмитрий Куличевский: «На днях у нас прошла сделка купли-продажи двухкомнатной квартиры, приобретенной за 42 тысяч долларов в городе Люберцах в апреле 2005 года. В сентябре 2008 квартира была продана за сумму… 160 тысяч долларов США. Из них 24 тысячи были направлены на погашение кредита в банке, 8 тысяч – на оплату услуг риэлторского агентства. Таким образом, на руках у продавца осталось 128 тысяч долларов. Подоходный налог продавец не платит, поскольку квартира была приобретена более 3 лет назад».

Источник: lf.rbc.ru

Категория: Ипотека

Похожие статьи: