Что такое ипотека

что такое ипотека

Ипотека. Ипотечное кредитование

Что такое ипотека

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

Преимущества и недостатки ипотеки

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

http://www.ipohelp.ru/manual.html

Советы по выбору ипотечной программы

Первый показатель, на который обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы –это размер ставки по кредиту. Сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков не совсем верно, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков – это тоже составляет некий процент от кредита. Каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает исключительно со своими страховщиками и тарифы у них разные. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита – например, плата за обслуживание ссудного счета. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам. К примеру, уменьшение ставки на 1% по кредиту в 1000000 руб. взятому на 10 лет, может сэкономить заемщику порядка 67000 рублей. Насколько это существенно – решать самому заемщику, но желание сэкономить совершенно естественно.

Иногда заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту в пользу увеличения его срока и размера. В этом случае стоит помнить о том, что с растягиванием срока кредитования сумма кредита сначала растет быстрее, чем переплата по нему, но в какой-то момент они меняются местами: еще один-два-три года в сроке кредитования дают несущественное увеличение суммы кредита, а сумма процентов по нему начинает расти как снежный ком. В этом несложно убедиться при помощи ипотечного калькулятора.

Первоначальный взнос является необходимым условием получения ипотечного кредита. Его минимум и максимум определяется ипотечной программой. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять неипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Следует учитывать, что банки могут снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос существенен (40-50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса.

В какой валюте брать кредит? Лучше в той, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, и колебания валютного курса одинаково сказываются и

на доходах и на стоимости кредита. Попытка выиграть на разнице курсов валюты доходов и валюты кредита достаточно рискованна, учитывая, что ипотечное кредитование – это долгосрочное мероприятие.

Порядок расчета платежей – это тоже то, что следует выбирать. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов (разница может составить не одну сотню тысяч рублей). Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов.

При получении ипотечного кредита приходится учитывать дополнительные расходы, набор которых отличается по банкам. Заемщику следует определить итоговую сумму дополнительных расходов по каждой ипотечной программе, и только после этого делать выбор.

Существенное преимущество ипотечной программы – это возможность досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату за приобретаемое жилье.

Если у заемщика есть проблемы с подтверждением доходов или трудового стажа, а так же с регистрацией в месте, где предполагается приобрести жилье, то все эти нюансы следует учитывать при выборе банка-кредитора и ипотечной программы.

Если нет возможности сделать выбор ипотечной программы самостоятельно, или нет уверенности в правильности этого выбора, то можно подать заявку на кредит и рассмотреть предложения по кредитованию, которые сделают сотрудники ипотечных банков и компаний-брокеров, исходя из Ваших персональных условий.

Рынок ипотеки в России быстро развивается, предлагаются все новые и новые ипотечные программы. Это, с одной стороны, усложняет процедуру выбора, но с другой стороны, делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя.

http://www.ipohelp.ru/advices.html

Перекредитование при ипотеке

Перекредитование – это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. В условиях снижения ипотечных ставок, заемщик может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке.

В странах, где ипотека имеет более долгую историю, чем в России, перекредитование широко практикуется. И эта операция становится выгодной уже при разнице процентных ставок старого и нового кредита в десятые доли процента. В нашей стране перекредитование становится эффективным при разнице кредитных ставок в 2-3%, так как получение нового ипотечного кредита сопряжено со значительными дополнительными расходами.

Можно избежать существенной части расходов, если осуществлять перекредитование в том же банке, который выдал первоначальный ипотечный кредит. Но банки очень неохотно идут на снижение процентных ставок по заключенным ранее договорам ипотеки, так как это уменьшает их доход от операции ипотечного кредитования. Можно попробовать получить в другом банке решение о выдаче ипотечного кредита по более низкой ставке и предъявить его своему банку-кредитору в качестве аргумента для изменения условий кредитования.

В случае смены кредитора в процессе перекредитования, заемщики сталкиваются с целым рядом проблем. Во-первых, могут возникнуть дополнительные расходы в виде банковских сборов (за рассмотрение кредитной заявки, за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу кредита и пр.). Во-вторых, придется повторно пройти процедуру оценки ипотечного жилья и его страхования, так как каждый ипотечный банк работает со своими партнерами-оценщиками и страховщиками. И в-третьих, следует учитывать, что требования к ипотечному жилью у разных банков различны, и то жилье, которое было одобрено и прокредитовано одним банком, может быть отклонено другим.

Не зависимо от того, измениться ли при перекредитовании банк-кредитор или нет, заемщику придется нести расходы, связанные с перерегистрацией ипотеки и нотариальным удостоверением сделки.

В главе 7 Закона «Об ипотеке» сказано: «имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства … тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)». То есть, согласно законодательству, заемщик ипотечного кредита имеет право на повторный залог ипотечного жилья, что отвечает целям перекредитования. Но на практике заемщики вынуждены действовать по схеме: сначала погасить кредит у первоначального кредитора – затем снять залоговое обременение с жилья – и только потом получить новый ипотечный кредит и заложить жилье новому кредитору. В случае если сумма кредита составляет большую часть стоимости жилья, это оправдано. Но когда сумма кредита не превышает 50% стоимости ипотечного жилья, применение такой затратной для заемщика схемы объясняется только отсутствием отлаженных механизмов перекредитования.

Программу перекредитования для определенного региона можно подобрать в разделе "Ипотечные программы".

Если ни одна программа перекредитования банка не подошла, то для погашения первоначального ипотечного кредита придется брать краткосрочные беззалоговые кредиты и потом досрочно погашать их за счет нового ипотечного кредита. Ставки по потребительским кредитам на 5-10% выше чем по ипотечным и эта разница является ощутимым дополнительным расходом при перекредитовании. Этого можно избежать, если у заемщика есть в собственности еще какая-либо недвижимость, которую можно заложить для получения нового ипотечного кредита.

И еще один вариант перекредитования – это воспользоваться услугами ипотечного брокера. В этом случае новый ипотечный кредит может быть получен до погашения старого. А ипотечный брокер выступает гарантом перед банком, выдающим новый ипотечный кредит, на период перерегистрации ипотеки жилья. Стоимость услуг ипотечного брокера составляет от 10000 до 60000 рублей. Эта сумма быстро окупиться, если экономия на ежемесячных платежах по ипотечному кредиту составит 4000-6000 рублей.

Простые и удобные механизмы ипотечного перекредитования только начинают складываться в России. Но в скором времени перекредитование станет нормальной практикой, к услугам заемщика будет множество вариантов перекредитования и он не однажды ими воспользуется за долгий период ипотечного кредитования.

http://www.ipohelp.ru/loanup.html

Источник: www.234555.ru

Категория: Ипотека

Похожие статьи: