Как поменять квартиру в ипотеке

как поменять квартиру в ипотеке

Ипотечная квартира - на продажу

15.05.2012

У человека, который купил квартиру в ипотеку, появляется своя жилплощадь. Личные квадратные метры греют душу. Однако, несмотря на то, что квартира оформлена в собственность заемщика, она находится в залоге у банка - до тех пор, пока должник не отдаст последний кредитный рубль/доллар. Но ипотека - штука долгосрочная. И если долг еще висит, а квартиру нужно продать, придется договариваться с банком. Как с наименьшими потерями реализовать заложенную жилплощадь?

УСЛОВИЯ ДИКТУЕТ БАНК

По оценкам экспертов рынка недвижимости, доля клиентов, которым уже сейчас нужно продать купленную по ипотеке квартиру, составляет примерно 5 - 10%. Жизненные ситуации, когда возникает такая необходимость,бывают разные. Во-первых, это переезд в другой город или улучшение жилищных условий - когда нужно продать нынешнюю ипотечную квартиру, чтобы купить новую - например, с большим метражом. Во-вторых, развод, после которого собственность и долги за нее нужно разделить в равной пропорции между бывшими супругами. И, в-третьих, финансовые проблемы заемщика. То есть, ситуация, когда он столкнулся с тем, что больше не может осилить платежи по ипотеке.

Разберем подробнее все эти случаи. Если человек хочет улучшить свои жилищные условия, имея ипотечную недвижимость, значит, у него есть для этого ресурсы. Однако все упирается в продажу квартиры, которая находится в залоге. Конечно, самый простой выход - отдать полностью долг, освободить квартиру из-под залога и потом уже продавать ее на открытом рынке. Но если собственных денег не хватает, то нужно их где-то искать - например, у покупателя вашей квартиры. Банк, как правило, хочет сначала «деньги» (остаток долга), а потом готов дать «стулья» (снять залог). Покупатель же настаивает на другом - сначала «стулья», а потом «деньги». Но в этом случае условия выставляет банк - как залогодержатель. И обычно он не заинтересован идти навстречу клиенту (хотя и не может запретить ему продавать квартиру). Ведь если тот погасит кредит досрочно, то банк лишится процентов по выданному займу.

- Банк обычно требует от покупателя сначала внести все деньги на счет. - говорит Роман Вихлянцев, член Совета Гильдии риэлторов Москвы. -. Из них гасится долг банку, и лишь после этого снимается залог. В данном случае теоретически есть опасность того, что продавец откажется от сделки. Есть банки, которые сначала снимают залог, а потом берут деньги от покупателя, но это менее распространенная практика.

ЧЕТЫРЕ ВАРИАНТА ПРОДАЖИ

Самый распространенный и взаимовыгодный способ - банк сначала дает согласие на смену собственника, а затем обременение снимается. В этом случае деньги покупателя закладываются в две банковские ячейки. Как только в Росреестре появится запись о смене собственника, остаток долга (в одной ячейке) переходит банку, а деньги из другой ячейки переходят продавцу. Если договор купли-продажи по какой-либо причине не регистрируется, то деньги из обоих ячеек забирает покупатель. Это наиболее выгодная схема, в которой ни одна из сторон почти ничем не рискует. Есть лишь один минус - сроки регистрации нового собственника могут растянуться на несколько недель. И не все покупатели готовы ждать.

Эксперты предлагают и другие варианты решения проблемы. Например, продавец может взять большой кредит в другом банке - чтобы его хватило и на погашение долга по первой квартире, и на покупку второй. Но минус такой схемы в том, что у заемщика должен быть очень высокий доход.

Кроме того, можно поменять объект обременения. То есть отдать банку в залог другую недвижимость. Но это дополнительные траты. Ведь клиенту придется заново оценивать сменную квартиру за свой счет.

И наконец, можно передать кредит по наследству. Если покупатель

вашей квартиры тоже нуждается в ипотеке, то он может взять взаймы в вашем банке и тем самым расплатиться по вашим долгам. Остаток средств, вырученных от продажи квартиры, вы сможете использовать на свое усмотрение. Остается лишь одна деталь - покупатель должен согласиться на условия вашего банка, а последний должен одобрить его в качестве заемщика.

РАЗВОД И ДРУГИЕ НЕПРИЯТНОСТИ

Рынок ипотеки в России работает чуть больше пяти лет. Большинство заемщиков еще даже не добрались до кредитного экватора. А те, кто задумываются об улучшении жилищных условий, обычно сначала полностью расплачиваются за нынешнюю квартиру и лишь после этого начинают искать новую. Эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы доля тех, кто захочет улучшить свои жилищные условия, поменяв одну ипотеку на другую, будет расти. А пока же продажа квартиры из-под залога зачастую связана с финансовыми проблемами заемщика.

- Больше половины тех, кто продает квартиру из-под залога, делают это не от хорошей жизни, - говорит Роман Вихлянцев. - Обычно это экстремальная ситуация, когда человек уже просрочил выплаты банку и теперь вынужден продавать недвижимость, чтобы расплатиться по долгам.

С точки зрения здравой логики, таким людям нужно как можно быстрее реализовать квартиру и отдать кредит. Но эксперты говорят, что часто заемщики, вынужденные продавать квартиру из-под залога, ведут себя неадекватно. Например, запрашивают за свои квадратные метры нереальную цену. Это еще больше усугубляет процесс. Хотя решение лежит на поверхности - если сделать скидку, то количество потенциальных покупателей вырастет. Для заемщиков, которые попали в тяжелую ситуацию, это наиболее выгодный способ. Легче сразу зафиксировать небольшие убытки, чем ждать, в то время как долг за счет штрафов и пеней будет расти как снежный ком.

- Залоговую квартиру очень сложно продать, - говорит Роман Вихлянцев. - Во-первых, сразу отпадают ипотечные покупатели. Потому что любой банк, чтобы проконтролировать сделку, требует проводить ее на своей территории. И если у продавца и покупателя разные банки, то в большинстве случаев приходится отказываться от такой схемы. Во-вторых, отпадают почти все цепочки. Потому что в ней повышается вероятность того, что будет ипотечный заемщик, да и залоговая квартира сильно осложнит оформление. В итоге при рыночной цене продавцы могут рассчитывать максимум на 20 - 30% покупателей.

СОВЕТЫ

Как не превратить ипотеку в обузу

- Копите резервный фонд. Пусть на счете в банке лежит 3 - 4 месячный запас наличности. Он пригодится вам на случай финансового форс-мажора: если вы потеряете источник дохода. Кубышка позволит вам спокойно пережить это время и выплачивать долг банку по графику, не попадая на штрафы и пени.

- Старайтесь отдавать кредит досрочно. Все деньги, которые вы платите дополнительно, идут в погашение тела кредита. Это уменьшает вашу общую задолженность перед банком. Но это стоит делать лишь после накопления резервного фонда.

- Ни в коем случае не допускайте просрочки платежей. Для людей с плохой кредитной историей процесс продажи квартиры усложняется. Во-первых, банк может не разрешить продавать квартиру. Во-вторых, получить новый жилищный займ в будущем будет очень непросто.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ ДЛЯ ПРОДАВЦА

- Свяжитесь с банком, сообщите, что вы хотите продать квартиру, и подавайте заявление, чтобы получить разрешение от банка;

- Соберите пакет документов (см. какие документы нужны);

- Начинайте поиск покупателя.

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ

- Техпаспорт;

- Характеристика занимаемого жилого помещения (форма № 7);

- Справка о регистрации по месту жительства (форма № 9);

- Выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество);

- Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи);

Источник: 74dom.ru

Категория: Ипотека

Похожие статьи: