Все, что нужно для получения ипотеки

Если вы решили взять ипотечный кредит на покупку недвижимости (берем, к примеру, квартиру), то вы четко должны понимать, что представляет собой данный ипотечный кредит, какие обязательства на вас при этом ложатся.

Многие считают, что получение ипотечного кредита это дело достаточно сложное и непростое, но на самом деле, если вы знаете все тонкости этого дела, то для вас получение кредита не станет сложностью, во всяком случае, вам будет гораздо легче, недели большинству людей в данном вопросе. Обратите внимание на то, что информацию касательно получения ипотеки, вам следует искать не в банке, который может предоставить такой вид кредитования (хотя, безусловно, без такой информации вам также не обойтись, но позже), поскольку такая информация будет рассчитана скорее на тех людей, которые имеют достаточно высокие показатели «белой» зарплаты.

Итак. если вы человек с высоким уровнем зарплаты, и при этом вам требуется получить не очень большую сумму по ипотечному кредиту, то каких-то непредвиденных трудностей у вас возникнуть не должно. Но немного иначе дела обстоят у тех, кто является «хозяином серой зарплаты», а значит и в действительности у вас не будет того необходимого дохода, который необходим для получения ипотечного кредита (ведь вы рассчитываете гасить кредит из тех денежных средств, которые будете получить от сдачи в аренду купленной квартиры, а возможно, кредит будут выплачивать ваши родственники, которые официально в силу каких-либо причин не могут оформить на себя такой ипотечный кредит).

Главный вопрос, на который мы попытаемся ответить – это то, как же все-таки получить ипотечный кредит, если вы не соответствуете всем критериям банка?

Дело в том, что помимо тех требований, о которых заявляют банки достаточно открыто, есть еще ряд так называемых «неафишируемых требований». Запомним фразу «кто предупрежден, тот вооружен» и отправимся изучать глубины ипотечной сделки!

Итак, начнем с того, что в первую очередь, вам предстоит выбрать банк. Причем выбирать необходимо не тот банк, который предлагаем наименьший процент по кредитным выплатам или наименьшие расходы при оформлении кредитной сделки, нет, на самом деле вам предстоит выбрать банк, который реально может выдать вам ипотеку. Многие люди, которые собираются брать ипотечный кредит начинают активно просматривать интернет-сайты с информацией касательно процентных ставок, дополнительных расходов на оформление документов и так далее. На самом же деле, в принципе, практически во всех банках условия выдачи ипотечных кредитов одинаковы. Согласитесь, что даже в том случае, если вам удастся найти банк, который предлагаем немного меньшие проценты по выплате, нежели другие, то после того, как в течение месяца вы будете собирать и оформлять необходимые документы, вам попросту могут отказать (вот теперь этот банк не будет таким хорошим для вас!).

Значит запомнили – если вы не являетесь человек у которого большая белая зарплата, то не теряем время на поиски банков с наименьшими процентными ставками по выплатам, а ищем банк, который реально может выдать вам ипотечный кредит. Вот тут возникает вопрос, а как же определить какой именно этот банк? Выделить конкретные признаки такого банка весьма сложно, но в целом есть некоторые моменты, на которые стоит обратить внимание. Во-первых, изучайте предложения банков, занимаются рекламой не столько самого банка, сколько именно услуг по выдаче ипотечных кредитов физическим лицам. Во-вторых, если вы ищите информацию в сети Интернет о том, какое количество ипотечных кредитов было выдано тем или иным банков, то вы должны суметь реально оценить правдивость данной информации, учитывая при этом размер самого банка. И наконец-то, в-третьих, стоит воспользоваться услугами, советами и рекомендациями ипотечных брокеров и прочих специалистов, которые задействованы в данной сфере.

Таким образом, вы должны проанализировать не только лишь сами условия кредитования, но и требования того или иного банка, которые он предъявляет к заемщику.

Идем далее! Когда вы более или менее определитесь с выбором банка, то обратите внимание на то, что подавать заявку на получение ипотечного кредита необходимо сразу же в несколько банков одновременно, а не ждать пока вам откажут в одном, а после обращаться в другой банк – так вы только потеряете массу времени, сил и нервов.

На самом деле, подача документов параллельно в несколько банков – это очень правильное и выгодное решение, поскольку, если подав заявление в один из банков и получив там отказ, вы попросту можете «опустить руки», посчитав, что значит не судьба вам получить ипотеку. Но ведь, если не получилось в одном банке, это не означает, что не получится и в другом. Вы должны быть уверенны в себе и настойчивы. Не ленитесь делать сразу несколько комплектов пакетов документов, ведь таким образом вы просто увеличиваете шанс на получение кредита.

Обычно, для того, что получить ипотечный кредит потенциальный заемщик отправляется в банк, где излагает информацию касательно того, какой у него реальный доход, какие у него нужды так далее, после чего он собирает необходимые документы, подает их на рассмотрение в банк и ждет решения по своему вопросу. Казалось бы, все правильно, но есть одно «но». Мы так поступать не будем! Первым делом, вам необходимо узнать в банке каким должен быть ваш ежемесячный доход для того, чтоб вам выдали ипотечный кредит на определенную сумму. Также узнайте, какие именно документы вам необходимо подготовить и каким образом банковские работники будут проверять эти документы. Очень четко запомнив все эти требования банка, вам уже предстоит подготовить документы (разнообразные справки о доходах и так далее), которые бы соответствовали полностью этим требованиям. Да, не поспоришь с тем, что возможно вы немного «подкорректируете» сумму своих доходов в нужную вам сторону, но при этом, такой вариант подхода является более результативным, нежели первый.

Таким образом, вам непременно стоит все сначала узнать, просчитать, собрать документы, которые будут в полной мере соответствовать всем требованиям, а уже после этого подавать их непосредственно в банк. Уж поверьте тому, что в такой ситуации и положении вещей, ваши шансы на получение ипотечного кредита значительно возрастают (это практически беспроигрышный вариант).

Обратите внимание на то, что существует ряд требований у банков, которые они не озвучивают, но при этом, если заемщик не будет им соответствовать, то ипотечный кредит в большинстве случаев он просто получить не сможет. Что это может быть? Начнем с того, что банки проводят соответствующие проверки службами безопасности. На самом деле, это не особенно сложная проверка, но в том случае, если у вас имеются какие-либо административные наказания или же судимость (причем совершенно не имеет значения погашена она или нет), при наличии таких вопросов в пунктах анкеты, вам стоит отвечать правдиво на них и не умалчивать о подобных фактах. Не стоит забывать о том, что проверить данную информацию для работников банковских служб безопасности особого труда не составит.

Возможен и такой вариант проверки, как прозванивание сотрудниками банка на указанное вами место работы. Банковские сотрудники могут позвонить на вашу работу и узнать действительно ли вы там работаете, как долго, какую должность занимаете и так далее. именно поэтому, вы должны не забывать о таком варианте проверки. Человек, который будет отвечать на подобные звонки должен быть предупрежден вами заранее, особенно, если вы не работаете в данной указанной вами компании, а просто попросили выдать вам справку о доходах (не удивляйтесь, так делают очень многие). На самом деле, такая практика существует далеко не во всех банках, и лучше, если в выбранном вами банке такой проверки не будет, но вы должны быть готовы к любым поворотам и проверкам.

Учитывайте также и то, что банк может требовать информацию касательно минимального стажа работы заемщика, а также непрерывного стажа по последнему месту работы. Обычно, это один год минимального стажа работы, а также не менее шести месяцев стажа по последнему месту работы (во всяком случае, это официальные критерии оценки банков). Как показывает практика, если вы работаете на последнем месте работы всего шесть месяцев, то это может послужить камнем на пути получения ипотечного кредита. Как минимум у вас должен быть год, а лучше два года, непрерывного стажа на последнем месте работы.

Обычно, многие считают, что вопрос наличия высшего образования у заемщика. Это неглавное, и в принципе на это внимание никто не обращает. Да, действительно, обычно данный вопрос. А точнее требование, не очень ярко выражено, но в том случае, если сумма вашего ипотечного кредита невелика, то данный показатель существенной роли играть не будет. но вот если вы хотите получить уже достаточно большую сумму по кредиту, то на это в банке обращают внимание (особенно, если ваша официальная зарплата не подтверждает ваш доход). Сейчас мы не говорим о том, что вы являетесь частным предпринимателем, поскольку это совершенно иная картина и требования.

Очень часто, на положительное решение вашего вопроса в плане получения ипотечного кредита может сыграть и сама компания, в который вы работаете. Кстати говоря, это требования в банковских анкетах в принципе не заявляется открыто, однако, вес оно имеет значительный. Представьте себе ситуацию, что вы работаете в маленькой фирме. У которой нет никакой недвижимости, она имеет небольшие обороты на расчетном счете и так далее. И при этом вы оформляете справку о доходах, в которой указано, что зарплата у вас очень высокая (а справка при этом подписана всеми – и директором, и бухгалтером и так далее). Как вы думаете, не вызовет ли вопросов данная справка в банке? Наверняка вопросы возникнут. После того, как вы подаете документы на оформление ипотечного кредита, банковский работник должен провести оценку правдоподобности ваших заявленных доходов. То есть, он должен оценить ваш доход, при этом оценив вашу компанию. Если же фирма будет небольшой с небольшим оборотом, то, как мы уже говорили. Ваша справка о доходах может вызвать ряд сомнений в ее правдоподобности и соответствии реальности. Результат, думаю, будет очевидным.

Дело в том, что в банке в отделе кредитования работают профессиональные аналитики, вы не должны это забывать. Еще одним вопросом и требованием может стать ваша квалификация. Опять-таки, возвращаемся к вопросу вашей заявленной зарплаты. Если в работаете на достаточно крупной фирме, и просите в справке

о доходах написать вам сумму, которая выше вашей реальной зарплаты, то это еще не дает вам стопроцентной гарантии в получении ипотечного кредита. Дело в том, что банковский работник должен оценить насколько реально работник вашей должности и квалификации может получать такую зарплату. Поэтому, вам также предварительно необходимо сопоставить реальные зарплаты работников той или иной квалификации. Грубо говоря, если вы являетесь менеджером низшего звена, то ваш доход не может составить миллион. В среднем, вы можете увеличить реальную самую высокую зарплату работника определенной квалификации приблизительно на тридцать – сорок процентов. Такой показатель не должен вызвать недоверия со стороны работников банка.

И вот еще последний из моментов – это наличие у вас других кредитов. А также то, насколько регулярно вы их выплачивали. Это может стать небольшим плюсом в вашу сторону при вынесении решения по вопросу выдачи ипотечного кредита.

Поле того, как вы получите кредитное решение, это будет еще не окончательный вердикт по вашему вопросу, а только лишь предварительным решением, но и это уже можно будет считать маленькой победой (не стоит забывать о том, что на данном этапе у вас еще нет никаких сведений о квартире).

Кстати говоря, о квартире. Вы должны понимать. Что она должна будет понравиться не только лишь вам, но и, как ни странно, банку. Возможен такой вариант событий. Когда вы нашли подходящую вам квартиру, вы пришли в банк для того, чтоб начать процедуру выдачи вам ипотечного кредита, но после ознакомления банковских сотрудников с соответствующими документами на квартиру, они отказывают вам в выдаче кредита. Нет, вам не полностью отказывают в ипотеке, вам откажут в выдаче кредита на конкретную квартиру. Вот вопрос – почему такое может произойти? Дело в том, что данная квартира может показаться банку с высоким юридическим риском того, что по отношению к данной квартире может быть проведен судебный спор. Попробуем разобраться в основных причинах отказа в подобных случаях.

Итак, вам могут отказать, если право собственности на определенную квартиру было зарегистрировано на основании судебного решения. Еще одной причиной может стать тот факт, что нынешний собственник квартиры не имеет возможности лично присутствовать при проведении сделки, но при этом он выписал генеральную доверенность на имя своего представителя. Да, в такой ситуации, практически во всех банках вы получите отказ. Также вам могут отказать, если выбранная вами квартира находится в старом или деревянном доме (это, конечно же, не всегда влияет на решение, но все-таки).

Очень внимательно необходимо подойти к данному вопросу, если вы собрались приобретать земельный участок под строительство, коттедж, комнату или же квартиру в доме, который только строиться и так далее. В данном случае существует достаточно большое количество нюансов. Так, например, вы должны быть уверены в том, что покупая квартиру в строящемся доме, строительная компания должна иметь соответствующую аккредитацию. Или же, если вы собрались приобретать комнату, то у вас должно быть на руках согласие всех собственников квартиры.

Еще одна небольшая рекомендация – когда вы будете оформлять договор задатка, то вам необходимо будет убедиться в том, что в нем будет прописано, что договоренность о задатке потеряет силу в том случае, если банком не будет одобрен выбор конкретной квартиры.

Очень часто бывают случаи, когда продавец квартиры может предложить покупателю указать в договоре купли-продажи несколько заниженную сумму, или же просто заплатить соответствующий налог из собственного кармана. Вам ни в коем случае не стоит соглашаться на такие предложения. Почему? Да все просто! Если вы согласитесь на то, чтоб в договоре была указана заниженная сумма, то банк попросту не согласиться на выдачу ипотечного кредита. А значит, не будет самого кредитования в принципе. Вы должны для себя понять, что если вы решили приобретать квартиру при помощи ипотечного кредитования, то ваш выбор квартиры должен попадать на ту недвижимость, которые приобретались меньше трех лет назад.

Очень часто может возникнуть вопрос (а как следствие, и проблема) о незаконной перепланировке квартиры. Да, действительно, на сегодняшний день, банки к данной проблеме и вопросу относятся в принципе лояльно, но при этом. Если все-таки в выбранной вами квартире была произведена подобная незаконная перепланировка, то вам лучше либо же просто отказаться от вашего выбора, либо же как можно точнее оценить возможность сделать такие изменения законными (к слову сказать, с этим возникают порой немалые проблемы).

Еще один момент – это то, что при наличии у вас каких-либо хронических заболеваний, группы по инвалидности и так далее, у вас могут возникнуть также некоторые проблемы. Именно поэтому вам стоит заранее подумать над тем, каким образом вы будете (и будете ли вообще) преподносить подобную информацию в страховой компании, ведь это может затянуть процедуру сделки на длительный срок, а в некоторых случаях, и вовсе сделать такую сделку невозможной.

Хочется дать еще несколько советов по поводу выбора квартиры. Вам не стоит ввязываться в так называемые «сложные сделки». Как известно, обычно кредитное решение зачастую ограничено сроком в три месяца. Безусловно, теоретически у вас есть возможность продлить данный срок на некоторое время, но все-таки будет лучше, если вы сможете вложиться в отведенное время. С проведением «сложных сделок» у вас это наверняка не получится сделать. Что же такое эти «сложные сделки»? На самом деле, это тот вид сделок, который предусматривает привлечение большого количества людей и организаций. Если в одном из звеньев такой длинной цепочки произойдет какой-то сбой, то это повлечет за собой сбой абсолютно всей сделки. Что уж говорить о нашем случае, когда нам необходимо получить ипотечный кредит (а это уже усложнение). Ведь ее необходимо согласовывать как со страховой компанией, так и с банком, с оценщиком и так далее. И вот представьте себе, что вы еще дополнительно будете усложнять данную сделку – это может привести к тому, что она попросту не состоится.

Вот мы медленно и уверенно подошли к вопросу о том. стоит ли привлекать ипотечного брокера? Сразу же стоит отметить, что в том случае, если вы хотите получить ипотечный кредит вы действительно можете воспользоваться услугами ипотечного брокера.

Сегодня, ипотечные брокеры работают как самостоятельно, так и в составе агентств по недвижимости. Обращаться к брокерам или же нет – это сугубо личное дело каждого заемщика.

Если вы решили воспользоваться услугами ипотечного брокера, то перед вами встанет задача найти именно хорошего, квалифицированного специалиста.

Каким должен быть настоящий хороший ипотечный брокер? Это должен быть человек, который способен анализировать ситуацию, а также у которого есть необходимый запас знаний в данной области. Помимо этого, ипотечный брокер должен быть действительно хорошим советчиком и помощником для заемщика. Дело в том, что обратившись за помощью к ипотечному брокеру, вы можете в значительной мере сэкономить свое собственное время, а также у вас появится существенный и реальный шанс действительно получить кредитное решение (особенно это касается тех ситуаций, в которых самостоятельно вы наверняка бы не получили положительного решения).

Учтите, что если человек, который называет себя ипотечным брокером, может только лишь заполнить соответствующие документы для получения ипотечного кредита, а также выполнить функцию курьера и отвезти эти документы в банк, то вам стоит отказаться от услуг такого «специалиста». Поверьте, что этого крайне мало, к тому же, вам будет гораздо дешевле просто нанять человека, который сможет правильно заполнить и оформить все документы и отвезти их в банк.

И вот снова возникает вопрос, а как же распознать действительно хорошего ипотечного брокера среди всех остальных, ведь на двери его кабинета не указано насколько он профессионал своего дела. На самом деле, это действительно не просто, но есть некоторые моменты, на которые вам стоит обратить свое внимание. Итак, начнем со стажа работы ипотечного брокера. Возможно, это достаточно грубый критерий отбора, но все-таки. Согласитесь, что если человек работает ипотечным брокером менее шести месяцев, но так или иначе вы будете задумываться над тем, что он еще недостаточно опытен, не знает еще всех тонкостей и нюансов. Но при этом, особенно большой стаж работы также может являться не самым лучшим показателем, ведь человек может проработать и пятнадцать лет, но при этом так и не стать настоящим профессионалом и специалистом своего дела.

Тогда еще одним критерием может стать специализация. Что мы имеем в виду. Смотрите, если человек будет заниматься исключительно вопросами получения ипотечного кредита, то уровень его квалификации будет значительно выше. Нежели у тех, кто при этом будет еще работать и курьером, и риэлтором и так далее, то есть человеком всех профессий.

В третье, на что также стоит обратить внимание – это непосредственно специализация компании. То есть, смотрите на то, есть ли в данной компании или агентстве недвижимости выделенный отдел по ипотеке. На самом деле, это достаточно большой плюс, поскольку даже если с вами будет работать молодой специалист, у него всегда будет возможность проконсультироваться с более опытными и квалифицированными старшими сотрудниками (в том случае, если сам он не знает, как именно поступить в той или иной ситуации).

Конечно же, существует и масса других критериев, которыми вы можете руководствоваться при выборе ипотечного брокера (это и рекомендации, и отношение к человеку в целом, его умение мыслить логически и убеждать людей и вести диалог и так далее).

Сегодня бытует мнение о том, что многие ипотечные брокеры сотрудничают с теми или иными банками, что у них есть некоторые договоренности о том, что они будут получать определенные проценты за привлечение клиентов, а банк в свою очередь, будет давать гарантию на получение ипотечного кредита и так далее. На самом деле, это все заблуждение (нет, конечно же, давать сто процентов гарантии того, что таких брокеров на белом свете нет, мы не можем, но это встречается крайне редко). В общем, все-таки лучше воспользоваться услугами такого специалиста, поскольку благодаря ему ваши шансы на получение ипотечного кредита значительно возрастут.

Вот, пожалуй, и все, о чем хотелось вам рассказать. Искренне надеемся на то, что вам удастся без особых проблем получить ипотечный кредит на выгодных вам условиях и приобрести хорошую квартиру.

Источник: www.estate.gorodovoy.spb.ru

Категория: Ипотека

Похожие статьи: