3 способа не платить ипотечный долг

как не платить ипотеку

Объемы просроченной задолженности по ипотечным кредитам растут с огромным ускорением, грозя стать не только финансовым, но и социальным бедствием. В то же время госпомощь так и не стала массовой. Что ждет должников завтра - рассуждают эксперты рынка.

Количество заемщиков в России, которые не смогут в полном объеме и своевременно расплачиваться по ипотеке, может достичь 22%, то есть почти 240 тыс.семей уже к лету нынешнего года. Центробанк свидетельствует, что уровень просроченных платежей в ряде регионов приблизился к 30%-ному уровню. Это - уже практически катастрофа. В ТОП-5 лидеров по долгам попали: Саратовская область – 31,8%, Костромская – 27,7%, Ставропольский край – 26,4%, Алтай – 24,7%, Ульяновская область – 21,9%.

«К сожалению, у заемщиков-должников не так много, мягко говоря, вариантов собственного спасения и отсрочки платежей»

Больше всего пострадали заемщики, оформившие валютный кредит. Из-за резкого падения курса рубля и роста доллара и евро всем, получающим зарплату в рублях, стало непосильным платить увеличившиеся ежемесячные взносы - с лета курс американской валюты вырос относительно рубля на 52,7%.

К сожалению, у заемщиков-должников не так много, мягко говоря, вариантов собственного спасения и отсрочки платежей. Их всего три – помощь государства ( по соцопросам, в это не верит каждый второй ), банковские программы реструктуризации и выход из личного дефолта через продажу заложенного жилья.

Преддефолтное состояние не привело к массовым обращениям в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), хотя именно оно должно помогать всем, кто потерял работу или лишился доходов и не может выплачивать ипотечный кредит. Пассивность обращения граждан-должников в АИЖК эксперты объясняют жесткими стандартами, которые не позволяют рассчитывать на господдержку большей части заемщиков. Сегодня есть 3 схемы работы с ними. Первая: получение целевого займа на выплату своего кредита в течение одного года.

Вторая схема: агентство выкупает часть долга заемщика ( равен размеру годового платежа по кредиту заемщика). Третий вариант: выкуп АИЖК у банков закладных по кредитам или самих кредитов. При этом «плохие» кредиты будут выкупаться с дисконтом. Его размер все еще не определен.

Несмотря на разрекламированность этой акции, спросом она не пользуется. «За два месяца своей работы агентство получило только 1,5 тыс. заявок от должников, - подтверждает гендиректор АРИЖК Андрей Языков. - Большая часть из них была возвращена на доработку».

«Обращение в АИЖК – это своего рода альтернатива хождению по судам. Правда, если агентство поможет, спустя год заемщику придется выплачивать уже два займа - агентству и банку», объясняет зампредседателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Средства, предоставленные агентством, возвращаются в течение всего срока, на который был выдан ипотечный кредит. При этом общий размер платежей заемщика в постльготный период в среднем вырастет на 10–15%.

На агентство делает ставку государство. Но не все так просто. Денег в бюджете на помощь нет и, как указывают источники газеты ВЗГЛЯД в Минфине, в этом году не предвидится. Других «игроков» на «ипотечном поле» тоже нет - в разное время власти отказались от внедрения других инструментов приобретения жилья в кредит, например, кооперативов и стройсберкасс.

Что может предпринять должник, кроме обращения в АИЖК? – Пойти в банк и воспользоваться программами реструктуризации долгов. Их предлагают Сбербанк, «Дельтакредит», «Уралсиб», Промсвязьбанк, Абсолют банк, Банк Москвы, «Хоум кредит» и другие. Так, в Сбербанк можно отложить на шесть месяцев выплату основного долга по кредиту, выплачивая только проценты, при этом ставка сохраняется на прежнем уровне. Ряд банков предлагает такую схему: заемщик может на год рассрочить выплату ежемесячных взносов по ипотеке, выплачивая первые шесть месяцев половину установленного платежа, а затем по 2/3 первоначального платежа.

Не стоит думать, что эти меры спасут заемщика бесплатно. Пересчет показывает, что после «каникул» должник будет платить на 10-20% больше, чем до обращения в банки. Если воспользоваться простым переводом долларовой ипотеки в рублевую, то, например, в Альфа-банке ставка вырастет с 10% до 23%.

Каких мер помощи стоит ( или не стоит ) ожидать от государства? – по всей видимости, ничего, кроме госгарантий игрокам рынка жилья сейчас оно предложить не в состоянии. В последние несколько лет с помощью гарантий власти поддерживали на плаву АИЖК. В этом году агентству выдали 5 млрд рублей, хотя изначально шел разговор о 200-300 млрд.

«Без новых массированных вливаний в АИЖК вся система встанет, а потом – рухнет, - утверждает финдиректор GP-Development Андрей Осколков. – Приходится признавать, что эффекта «схема одного игрока» все равно не дала. До финансового кризиса в стране ежегодно выдавалось около 300 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 560 млрд рублей. Это в пять раз ниже европейских показателей. При том, что ставки по ипотеке в Европе не превышают даже сегодня 4,5-5% годовых сроком на 30 лет и без каких-либо «вступительных» и заградительных мер».

Согласно данным Росстата, доля просроченных ипотечных кредитов в валютном кредитном портфеле пяти крупнейших российских банков уже составляет сегодня 10% и продолжает расти.

АИЖК утверждает сегодня, что не менее 8-10% заемщиков вообще не могут платить по кредитам: у одних выросли платежи, другим сократили зарплату, кого-то вообще уволили. «Принято считать, что 5–6% невозврата - критичный уровень. Если экономическая ситуация не начнет улучшаться, число просроченных кредитов вырастет многократно», - говорит директор агентства «Русрейтинг» Ричард Хейнсворт. На прошлой неделе помощник президента Аркадий Дворкович предупредил, что объемы невозвращенных кредитов могут удвоиться.

Это плохо для банков, но не только для них. У заемщиков начинают отбирать имущество, а это грозит социальными проблемами, если учесть реальность перспективы потерять заложенную или обремененную кредитами квартиру. «Пойдет ли правительство на принятие в этой связи закона о банкротстве физических лиц, который уже давно лежит в Думе – это вопрос крайне показательный и важный для определения приоритетов государства, - говорит Андрей Осколков. – С банкрота денег не взять. Проблема в одном – кто будет платить по счетам? Власти это прекрасно понимают. Но решения пока нет. Что делать дальше с ипотекой – неясно».

Материалы по теме:

Государство отказало строителям в помощи

Кредиты на жилье закончились

Крушение империй девелопмента России

На всех денег не хватит

Причин, по которым ипотека в нашей стране, несмотря на господдержку, приобрела такие уродливые очертания, много. Главная беда - оторванность от первичного рынка жилья. «По сути, механизм госгарантий помогал банкирам избавляться от сомнительного качества кредитов, отдавая эти «плохие» кредиты АИЖК, но никак не способствовал повышению доступности жилья и не стимулировал новое строительство, - говорит ВЗГЛЯДу гендиректор «Бюро инвестиционного анализа» Григорий Троеновский. - Дорогие и обременительные ипотечные займы направлялись преимущественно на приобретение вторичного жилья. Это и есть «замкнутый круг». Ипотека должна, по идее, решать задачу расширения круга потенциальных клиентов нового жилья и работать таким образом на всю экономику».

Например, в Великобритании запущена программа HomeBuy Direct, предназначенная для покупателей «первой квартиры». Она финансируется в равных долях правительством и девелоперами. Граждане получают беспроцентные ссуды сроком на пять лет в размере 30% от стоимости приобретаемой недвижимости, которые вместе с тем составляют и первый взнос по ипотечным кредитам на оставшиеся 70% стоимости жилья.

«В России для финансирования госпрограммы поддержки спроса могли бы стать деньги, привлеченные через эмиссию госбумаг, - утверждает Григорий Троеновский. - Например, гособлигаций, которые могут свободно перезачитываться между участниками рынка при расчетах за продукцию и услуги, а также использоваться для погашения налоговых обязательств».

В идеале гособлигации могли бы выпускаться даже как бескупонные дисконтируемые и включаться в ломбардный список Центробанка, т.е. приниматься в обеспечение кредитов ЦБ. Для привлечения физических лиц могут быть выпущены бумаги выигрышного займа, приз по которым - жилье. В этом случае партнерами правительства стали бы те девелоперы, которые в обмен на господдержку спроса строили бы доступные дома эконом-класса.

Во всем мире доступность жилья определяется отношением средней стоимости дома к среднегодовому доходу семьи. Приемлемым считается коэффициент, равный четырем. Чем он выше, тем ниже доступность жилья. То есть, например, при среднегодовой зарплате в Подмосковье на семью из двух человек порядка 480 тыс. рублей доступным жильем эконом-класса могут считаться квартиры стоимостью 1,5–2 млн рублей, что составляет порядка 30–38 тыс. рублей за один квадратный метр.

Эта цифра очень близка к озвученной первым вице-премьером Игорем Шуваловым стоимости «квадратов» - 30 тысяч за метр. По такой цене государство готово покупать и строить жилье. «Неприемлемой» считает сегодняшнюю ипотеку помощник президента Аркадий Дворкович. «Чтобы ипотека была доступна хотя бы более чем 15 процентам граждан, ставки должны быть ниже 15%, и мы постараемся такую программу реализовать», - обещает представитель Кремля.

«Пока снижение ставок по ипотечным кредитам даже до 15% невозможно, поскольку банки кредитуются в ЦБ под 18%, - говорит аналитик компании «ПРО-СервисБрокер» Илья Артемьев. - Чтобы это стало реальностью, государство должно пересмотреть весь механизм рефинансирования».

Сегодня разброс процентных ставок по ипотечным кредитам очень велик – от 16 до 30%. При этом рост продолжается, хотя в кризис уже нонсенс. По данным компании «Кредитмарт», средневзвешенная ставка в феврале-марте увеличилась более чем на 0,6% до 18,2% в рублях. Размер средней ставки в долларах США увеличился на 0,52 процента, в абсолютном значении средняя ставка составила 15%.

Если судить по эксперименту газеты ВЗГЛЯД, пытавшейся выяснить в ряде московских банков, как можно договориться о какой-либо отсрочке, у заемщика потерявшего заработок, нет иного варианта, кроме как продать заложенную квартиру. Причем, банкиры уверяют, что лучше продать сегодня, чем получить через пару месяца за ту же площадь еще меньше.

Таким образом, катастрофический рост долгов по ипотеке пока только подтверждает избитую истину про спасение утопающего.

Источник: www.limenpro.ru

Категория: Ипотека

Похожие статьи: